sábado, 28 de marzo de 2009

Dación en pago, puede ser una solución para PYMES Y AUTONOMOS

Mi Banquero
El fresh banking sin intereses de por medio
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Los miedos de la banca: Entrevista con el vampiro.Viernes, Diciembre 5th, 2008

El negocio con los promotores inmobiliarios es lo que realmente está trayendo de cabeza a todas las entidades financieras de España. Hoy vamos a intentar de reproducir una “entrevista tipo” de gente que debe más de 10.000.000.000 milones de las antiguas pesetas y que es llamado por la banca para negociar.
La primera pregunta que nos puede venir a la cabeza es porque negociar si ya lo tenemos todo cogido, es decir, tenemos garantia hipotecaria y en caso de complicaciones pues a ejecutar y ya está. Las cosas no son tan fáciles y la banca intentará por todos los posibles alargar la situación como sea: alargar plazos, poner caréncias o incorporar nuevas garantias para nuevos préstamos que con desembolsos parciales paguen las cuotas de los préstamos ya dados. El objetivo de todo esto es no incrementar la tasa de morisidad de la entidad.
Al promotor se le proponen estas soluciones y si ve viable el nuevo planteamiento. Hay dos tipos de promotores, el que lo ve como un balón de oxigeno que le permitirá aguantar hasta que la recuperación económica sea una realidad (iluso) y el que no vé posibilidades y hace tiempo que ha tirado al toalla.
Frente a las propuestas de los bancos muchos hablan de que tienen algún “inversionista” interesado en quedarse algún lote. Tipos:
- Inversionista buscando mega chollos: Nunca compran nada ya que lo que buscan nadie se lo puede dar por las cargas hipotecarias.
- Inversionistas serios: Gente con solvencia que aceptan la carga que hay (yo todavía me planteo como realizan operaciones con las cargas hipotecarias que hay). Como todo buen inversionista aprieta al promotor pero no hay más cera que la que quema.
- Inversionista liquidador: Este es el más temido por el banco, són empresas especializadas en liquidar empresas. Los bienes són traspasados a una sociedad que lo que hace es dejar más colgado al banco con un marrón mayor del que había. (Sobre este tipo de sociedades tengo que estudiar más).
- Inversionistas (privados): Són prestamistas que dejan dinero al promotor cuando el banco ya no ofrece ninguna solución o cuando la necessidad de circulante es muy bestia. La mayor parte són bulos (inversionistas indios, sociedades de capital risk, etc..) por lo que yo he visto són simples intermediarios que cobran unas comisiones por la gestión y presentación de la operación, para luego no hacer nada.
Dentro de los inversionistas privados hay un tipo que si que está dejando dinero y són los blanqueadores de capital. El capital proviene de paraisos fiscales (donde tenian capital en fondos de inversión o por razones de liquidez necesitan devolverloa España) o de Galicia (proviniente de la droga). Se declaran reconociminetos de deudas diez veces superiores al dinero prestado y tipos de interés que pueden llegar al 50 % (he visto operaciones que es más y todo). Si el sujeto no paga se declaran como pérdidas de la sociedad pantalla, daciones en pago, etc..
Bueno, sigamos con nuestro amigo el promotor. Si no ve ninguna solución se plantea la dación en pago y se negocia el tanto por ciento sobre la tasación que el banco está dispuesto a asumir y los biuenes que se van a afectar. Este es un tema clave ya que por aquí se puede ver lo jodido que uno puede estar y incluso la sobrevaloración de los mismos. Se presenta propuesta a los servicios centrales sobre la viabilidad del mismo y asunto concluido.
Este tipo de reuniones (y ya he hecho unas cuantas) són acojonantes en el sentido que puedes llegar a ver la desesperación de un tipo (o de como a un rey le quitan la corona).
La conclusión final es simple, por primera vez en este tipo de reuniones no hay ganadores, solo vencidos. Los promotores van a ir todos al garete (no es una opinión, el 80 % de los promotores cerraran) por muchos esfuerzos que la banca haga en refinanciar y alargar problemas, y la banca se tiene que comer unos marrones que ni maquillando resultados a final de año ni con contabilidad creativa se puede tapar.
Mucha gente se queja que la banca tiene que abrir el grifo, y al final se abrirá algo, pero pensad que esto no es nada y lo importante ahora es tapar todas las fugas, y dudo que ni con el nivel de provisiones actual ni con las ayudas del gobierno se podrán hacer.
Benvenidos a las primeras frias navidades de muchas otras que vendrán.
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Dación en pago o porque me hablas de amor cuando quieres decir sexo.Martes, Septiembre 16th, 2008

De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.
Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:
La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.
Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.
Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).
La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá a la dación en pago:
Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.
Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:
“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la cesión del bien hipotecado”
Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.
Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).
Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.
Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a hipotecario y luego te ejecutaré).
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.
Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.
En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.
Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.

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